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31day2019-12

房地产大洗牌时代,未来10年何去何从?

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这几年,随着经济的快速发展和城市化水平的不断提高,加上各地政策调控建立长效机制的努力,房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发生了很大的变化。当中国的人均GDP超过5.6万元以后,以住宅单一产品为主的开发模式遇到巨大挑战,发展空间不断缩小,整个房地产市场进入到了后开发时代。



房企转型:来自市场主体的回归

房企转型”从2013-2015年的“性感”话题变成了目前的“现实”话题,众多一线房企纷纷进入转型的大潮中来,其中包括万科、恒大、绿城、保利等地产巨头。在2016-2018年这个话题曾经消失过,因为随着一轮上行周期的来临,房企的主业重新焕发出光彩,甚至对于部分房企来讲,手里的库存又获得了一次“变废为宝”的机会,“转型”显得不那么重要了。然而2019年,转型这个话题又重新回到市场的视野。万科的“活下去”不是造势,而是房企遇到的真正挑战,尤其是中小企业,融资困难,资金链承压,或面临生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场,不难看出,房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”。



随着中国房地产市场主体的不断改变,从上世纪80年代50、60后的刚性需求,到20世纪初期的70、80后的刚性需求,再到现在70、80后的改善需求而90后的购房需求在整体市场的占比越来越少,到未来的00后可能真的不再需要购房。正因为这样,未来房地产的市场主体又回到50、60后,这部分人的数量将突破3亿,迫于老龄化的加剧,养老将是政府遇到的前所未有的挑战。未来10年,“康养”有可能成为房地产市场主体的真正需求。



房企真正的未来:健康+地产

在地产方面,粗放式“拿地、建楼、销售”模式难以维继,行业需要重新思考操作模式及增值价值;楼市疯狂背后,房地产业发展风险也步入敏感期,跨界资源整合,有助于均衡开发风险。在康养方面,居民医疗健康需求日益增加,成为地产升级的内生性动力;
“健康中国”上升为国家战略,社会资本进入康养领域顶层环境趋于成熟;健康意识加强,现行医健资源无法全面满足全民丰富需求,具有广阔提升空间。



房企转型大健康,一方面是经济“新常态”逼迫房地产企业开启转型探索模式,另一方面健康医疗市场需求前景及政策利好刚好能为地产转型提供良好落脚点,两大因素共同推进房地产行业“健康+地产”结合发展趋势。新常态下,传统地产开发模式的未来已可预见,地产开发向细分领域转型是大势所趋,在大健康领域“健康+地产”发展模式已成为房地产业主要探索方向之一。



健康+地产,是大健康产业与地产的融合发展,作为地产产业链的一种延伸,锁定医疗健康服务这一新的价值高地。在配套政策扶持的前提下,投资建设医院或进行与医疗健康产品混合开发的地产产品。目前,我国健康地产仍处于初级发展阶段,鉴于民众对医疗资源可及性需求的不断增长,健康地产有很大开发空间,市场潜力巨大。



2019年11月10日,语境品牌团队游学上海,来到了中国养老第一品牌的亲和源。在这所已经运营了11年的养老社区里,我们感受到了一个既不脱离社会、但又独立、开放的老年社区,是老年人享受自由、尊严、快乐、健康的理想家园。



同时,亲和源也是一个无障碍、花园式、生态型老年社区,配套会所、餐厅、医院/护理院、度假酒店、各种活动空间等生活医疗商业配套。提供生活、健康、快乐三大板块的秘书式服务,24小时为社区1600名会员对接服务需求,无为而无不为。



房企转型大健康主要布局方向

当然,房企转型绝非易事,首先考虑协同性较高的业务,如医疗地产开发和医院投资等重资产属性且开发利润高的领域。



再次考虑融合发展的巨大价值,根据行业变化进行转型升级,“健康+地产”融合发展对地产商价值巨大:拿地价值:在地方政府对产业发展迫切需求下,医疗健康资源对洽谈拿地、地块升值有巨大助力;盈利价值:健康资源的导入,能促进地产项目品牌、品质、配套服务价值,提升项目利润空间;转型价值:转型养生、养老、健康和旅游地产,既辅助地产主业,同时能探索培育新的业务增长点。



房企转型健康地产四大壁垒

资源壁垒:地产开发商本身缺乏医疗服务管理经s验,和资源储备,技术、人才、服务三方面要求门槛,需要找准专业化医疗运营方合作并不断自建医疗技术能力。资本壁垒:医疗健康行业属于前期投资大、回收周期长的产业,需要良好的资金能力支撑。这对地产开发商的资金运作能力与资本实力提出了较高要求。市场壁垒:医疗健康服务的品牌与声誉是优质医疗技术及成功案例长期积累的结果,也是客群选择服务的重要因素。地产开发商在医疗健康品牌的打造上面临瓶颈。思维壁垒:操作思维导向完全不同,医疗的核心是人和技术,而传统地产开发的核心是资源和产品,地产行业多年沉积的开发团队和人员、操作习惯及思维习惯,对运营好服务类医疗产业地产构成强力挑战。总之,我国养老地产尚处于起步阶段,市场不够规范,政策支持没有到位,商业模式不够成熟,但中国已经大步跨进老龄化社会,一旦条件具备,养老地产将成为今后房地产行业的主力板块